こんにちは。ソトソーヤブログ運営者です。
隣の土地を買いたいと思ったとき、どうやって話を進めればいいのか、かなり悩みますよね。隣地購入は手紙を送るべきなのか、それとも直接地主に交渉すべきなのか、隣地の価格や相場はどう調べればいいのか、不動産会社の仲介は必要なのか、そもそも隣の土地を買ってはいけないケースもあるのか、わからないことだらけだと思います。
私自身、実際に隣地を購入した経験があるのですが、情報が少なくて本当に苦労しました。増分価値や限定価格といった専門用語も理解できず、隣地購入の失敗やトラブルを避けられるか不安でした。
この記事では、隣地を買いたい話の進め方について、基本知識から実践的なポイントまで詳しく解説します。また、私が実際に不動産会社を使わず個人間売買で土地を購入した経験から得た気づきもお伝えしますね。
この記事で分かること
- 隣地を買いたいときの事前調査方法と必要書類
- 隣地の適正価格の考え方と増分価値の計算
- 地主への交渉で知っておくべき重要ポイント
- 個人間売買のメリット・デメリットと注意点
2026年1月9日 私の隣地 300坪を実際に購入しました。売主との交渉～購入までの期間は約4か月。この間の売主とのやり取りやかかった諸費用、プロセスをノウハウとして全て包み隠さず提供しています。是非参考にしてください。
隣地を買いたいときの話の進め方【基本知識編】
まずは隣地を買いたいときに知っておくべき基本知識から解説していきます。事前調査の方法、価格の考え方、不動産会社を使うべきかどうか、そして買ってはいけないケースまで、しっかり押さえておきましょう。
隣の土地を買いたいときの事前調査方法
隣の土地を買いたいと思ったら、まず最初にやるべきことは事前調査です。いきなり話を持ちかけても、相手の状況や土地の権利関係がわからないと、後々トラブルになる可能性がありますからね。
登記事項証明書を取得する
私が最初にやったのは、登記事項証明書（登記簿謄本）の取得でした。これ、実は誰でも取得できるんですよ。相手の許可も不要です。
登記・供託オンライン申請システムを使えば、自宅にいながら郵送で取得できます。手数料も数百円程度で済みます。
登記事項証明書で確認できること
- 土地の所有者が誰か
- 抵当権などの権利関係
- 地目（宅地、山林、農地など）
- 地積（土地の面積）
私の場合、取得した登記事項証明書で、地目が「山林」で市街化調整区域であることがわかりました。これ、すごく重要な情報でした。
公図で土地の形状を確認
次に、公図も取得しました。公図は土地の形状や隣接する土地との位置関係がわかる図面です。法務局で数百円で取得できます。
公図を見ることで、隣地がどんな形をしているのか、自分の土地とどう接しているのかが視覚的に理解できます。
用途地域や建築制限を調べる
隣地を購入しても、建築制限で思ったように使えないケースがあるんです。
市役所や区役所の都市計画課に行けば、用途地域、建ぺい率、容積率、日影規制などを教えてもらえます。電話やホームページでも確認できることが多いですよ。
農地の場合は要注意
地目が「農地」の場合、農地法の許可が必要になります。農業委員会への申請が必要で、手続きがかなり複雑になるので注意してください。
隣地の価格と相場の正しい調べ方
隣地の価格、これが一番悩むポイントですよね。高すぎる金額で買ってしまうのも嫌だし、かといって相場がわからないと交渉もできません。
周辺相場を調べる方法
私が実際に使った方法をいくつか紹介します。
①国土交通省「不動産情報ライブラリ」
過去の実際の取引事例が見られます。ただし、個別の物件情報ではなく、エリアごとの平均的なデータなので、あくまで参考程度です。
②不動産ポータルサイト
SUUMOやHOME’Sなどで、周辺の売り出し物件をチェックします。ただし、これは売出価格なので、実際の成約価格より高めに設定されていることが多いです。
③固定資産税評価額
固定資産税の納税通知書に記載されている評価額を参考にする方法もあります。一般的に、固定資産税評価額は時価の7割程度と言われています。
④不動産会社に査定を依頼
これが一番確実でした。私の場合、知人の建築士経由で不動産会社を紹介してもらい、無料で査定してもらいました。
隣地の価格は相場より高くなるのが普通
ここ、気になりますよね。隣地の価格は、通常の相場より高くなることが多いんです。
なぜかというと、隣地を購入することで得られる「増分価値」があるからです。
増分価値の計算と限定価格の考え方
増分価値って、聞き慣れない言葉ですよね。でもこれ、隣地購入では超重要な概念なんです。
増分価値とは
増分価値とは、隣地を購入することで生まれる追加の価値のことです。
たとえば、自分の土地が500万円、隣地が700万円だとします。単純に足すと1,200万円ですよね。でも、隣地を購入して一体化させると、土地全体の価値が1,500万円になることがあるんです。
この300万円の差額が増分価値です。
増分価値の計算式
増分価値 = 隣地購入後の全体価格 – (自己所有地の価格 + 隣地の価格)
なぜ増分価値が生まれるのか
増分価値が生まれる理由はいくつかあります。
- 不整形地が整形地になる：いびつな形の土地が、きれいな四角形になる
- 中間画地が角地になる：道路に2方向接する角地になると価値が上がる
- 容積率が増える：建築できる建物の規模が大きくなる
- 接道間口が広がる：道路に接する幅が広くなり、利用しやすくなる
- 再建築不可物件が建築可能になる：接道義務を満たせるようになる
限定価格とは
限定価格とは、特定の買主にとってのみ存在する価格のことです。
隣地は、隣の人にとっては高い価値があるけど、他の人にとってはそれほど価値がないことが多いんですよね。そのため、相場より高くても合理的だとされる価格が「限定価格」です。
不動産鑑定士に依頼すれば、限定価格の評価を出してもらうこともできます。
適正価格の考え方
私が不動産会社から教えてもらった考え方は、増分価値を買主と売主で分け合うというものでした。
先ほどの例で言うと、増分価値300万円を半分ずつ分けるなら、隣地の購入価格は700万円 + 150万円 = 850万円が適正、という計算になります。
ただし、実際には売主の事情や交渉力によって変わってきますけどね。
隣地購入で不動産会社の仲介は必要か
これ、めちゃくちゃ悩むポイントだと思います。私も最後まで迷いました。
個人間売買のメリット
不動産会社を通さない個人間売買の最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。
仲介手数料は、売買価格の3%+6万円+消費税が上限です。たとえば1,000万円の土地なら、約36万円も節約できます。
また、スケジュール調整がしやすいとか、プライバシーが守られるというメリットもあります。
個人間売買のデメリット・リスク
ただし、デメリットやリスクもかなりあります。
住宅ローンを使う場合は要注意
個人間売買では、ほとんどの金融機関で住宅ローンが組めません。現金一括払いができる場合のみ、個人間売買を検討してください。
どちらを選ぶべきか
私の場合は、交渉は自分で行い、契約と登記だけ司法書士に依頼しました。不動産会社には査定だけお願いした形です。
ただし、不動産取引の知識がない人や、高額な取引の場合は、素直に不動産会社に仲介を依頼した方が安全だと思います。
隣の土地を買ってはいけないケース
隣地購入は必ずしもメリットばかりではありません。買ってはいけないケースもあるので、しっかり確認しておきましょう。
明確な活用目的がない場合
「なんとなく隣の土地があったらいいな」程度の動機では、買わない方がいいです。
固定資産税や都市計画税が毎年かかりますし、管理の手間も増えます。明確な活用目的がないなら、購入は見送るべきです。
予算オーバーで無理がある場合
「隣の土地は借金してでも買え」という格言がありますが、無理な借金は禁物です。
返済計画が厳しい場合や、生活に支障が出るレベルの借金をしてまで買う必要はありません。
建築制限が厳しい場合
購入後に「思ったような建物が建てられない」となったら最悪ですよね。
市街化調整区域、第一種低層住居専用地域など、建築制限が厳しいエリアでは、事前に建築士や行政に相談してください。
権利関係が複雑な場合
抵当権が設定されている、所有者が複数いる、相続が未了である、といった場合は、かなり慎重になるべきです。
特に相続が絡むと、手続きが長期化したり、途中で話が白紙に戻ったりすることもあります。
隣人との関係が悪い場合
これは当たり前ですが、隣人と関係が悪い状態で土地を買おうとしても、話がまとまるはずがありません。
普段から良好な関係を築いておくことが、隣地購入の第一歩だと思います。
買うべきケース・買わないべきケースの判断基準
買うべきケース：明確な活用目的がある、予算に余裕がある、建築制限がクリアできる、隣人との関係が良好
買わないべきケース：活用目的が曖昧、予算オーバー、建築制限が厳しい、権利関係が複雑、隣人関係が悪い
隣地を買いたい話の進め方【実践・交渉編】
ここからは、実際の交渉や手続きで知っておくべきポイントを解説していきます。私の実体験から得た気づきも含めてお伝えしますね。
土地の地主への直接交渉の実体験
隣地の所有者との交渉、これが一番緊張するポイントですよね。私の場合は、売主側から先に連絡が来たので、ファーストコンタクトは手紙ではありませんでした。
交渉で大切にしたこと
私が交渉で特に意識したのは、焦らないことと相手のペースに合わせることです。
最初の打ち合わせでは、お金の話は買主側からは一切切り出しませんでした。まずは、相手がなぜこの土地を保有することになったのか、管理がどれくらい大変なのかを丁寧に聞きました。
子どもや犬がいる自宅で打ち合わせをしたことで、自然な雑談が生まれ、空気が和らいだのも良かったと思います。「交渉の場」ではなく「話し合いの場」にできました。
価格交渉のタイミング
売主側から「数年前に業者へ除草・伐採を依頼し、かかった費用は回収したい」という話が出たとき、「ではそのかかった費用で」という交渉も可能だったかもしれません。
でも私は、あえてその場で価格を決めませんでした。自分自身が土地の価値を正確に把握したかったし、感情ではなく納得感と透明性を持って決めたかったからです。
不動産会社に査定を依頼することを提案し、売主もこの提案に納得してくれました。
交渉で意識したポイント
- 相手の事情を丁寧に聞く
- 自分の活用目的を説明する
- 価格の話は相手から出るのを待つ
- 第三者（不動産会社）の意見を入れる
- 長期戦を覚悟する
結果的に、第1回の打ち合わせから契約まで3ヶ月以上かかりましたが、急がずに進めたことで良好な関係を保てました。
ちなみに、実際にどんなメッセージをやり取りしたのか、どんな言葉で価格を提案したのか、打ち合わせで何を話したのか、といった詳細な交渉の全記録は、別途まとめた記事で公開しています。
隣地購入の手紙や実際のやり取り全記録
私の場合は売主から先に連絡が来ましたが、通常は買主から手紙を送ってアプローチするケースが多いです。
私が実際に体験した土地の個人売買における流れややり取り、諸経費を全て公開しています。
【実体験】不動産屋を通さずに土地を個人売買した全記録｜交渉・契約・登記をすべて公開
手紙を送る前の確認事項
いきなり手紙を送る前に、必ず確認すべきことがあります。
- 不動産ポータルサイトで売り出されていないか：すでに不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、個人で直接交渉するのはNGです。
- 登記簿謄本で所有者を確認：相続が未了だったり、所有者が複数いる場合は慎重に。
手紙の書き方のポイント
手紙は、丁寧で誠実な表現を心がけることが大切です。
手紙の基本構成
- 挨拶・自己紹介
- 購入希望の意思表明
- 購入理由・使用目的
- 相手のメリット（管理の負担が減る、高値で売却できるなど）
- 今後の進め方の提案
- 連絡先
注意点としては、具体的な希望価格は初回では提示しない方が無難です。まずは売却意思があるかを確認する段階なので、金額の話は相手の出方を見てからでいいと思います。
また、返信期限は設けない方がいいです。プレッシャーを与えると、相手が警戒してしまいます。
返事がない場合
正直、手紙を送っても返事がないケースの方が多いです。無反応が一般的だと思ってください。
数週間～数ヶ月待って返事がない場合は、2回目、3回目の手紙を送ることも検討していいと思います。ただし、しつこくならないように気をつけてくださいね。
個人間売買での契約から登記完了まで
個人間売買で土地を購入する場合、契約から登記までの流れをしっかり理解しておく必要があります。
契約書の作成
個人間売買でも、きちんとした売買契約書が必要です。
インターネット上には無料のテンプレートもありますが、必ず司法書士や行政書士にチェックしてもらってください。契約書の不備は、後々大きなトラブルにつながります。
契約書に必ず記載すべき項目
- 売買代金と支払方法
- 所有権移転の時期
- 引渡しの時期と条件
- 契約不適合責任の範囲
- 境界の確定方法
- 特約事項
境界の確認
土地の境界は、必ず現地で確認してください。可能であれば、確定測量を実施することをおすすめします。
確定測量は土地家屋調査士に依頼し、数十万円かかりますが、境界を明確にできるので後々のトラブルを防げます。
登記手続き
所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
自分でもできなくはないですが、書類の不備があると受理されないので、専門家に任せた方が確実です。
司法書士への報酬は、数万円～十数万円程度が相場です。
隣地購入の失敗とトラブル回避の実例
隣地購入では、失敗やトラブルも少なくありません。よく聞く失敗例をもとに、トラブル回避のポイントを解説します。
価格に関する失敗
よくある失敗が、相場より大幅に高い金額で買ってしまうことです。
売主に足元を見られて、法外な値段を提示されるケースもあります。増分価値を過大評価して、実際にはそれほど価値が上がらないのに高値で買ってしまうことも。
不動産会社の査定や不動産鑑定士の評価を参考にすることで、適正価格を把握できます。
活用に関する失敗
購入後に「思ったように使えない」となるパターンも多いです。
事前に用途地域や建築制限を調べておくこと、整地費用や固定資産税を試算しておくことが重要です。
契約不適合責任に注意
個人間売買の場合、契約不適合責任（旧:瑕疵担保責任）の範囲を明確にしておかないと、後でトラブルになります。契約書に「現状有姿での引渡し」などの条項を入れるか、司法書士に相談してください。
境界・権利関係のトラブル
境界が不明確だと、後々隣人とトラブルになることがあります。
確定測量を実施すること、登記簿謄本で抵当権などの権利関係を確認しておくことが重要です。
人間関係のトラブル
交渉が決裂して隣人関係が悪化するのは、避けたいですよね。
焦らず、相手のペースに合わせることが大切です。長期戦を覚悟して、良好な関係を保ちながら進めましょう。
隣地を買いたい話の進め方のまとめ
ここまで、隣地を買いたい話の進め方について、基本知識から実践的なポイントまで詳しく解説してきました。
隣地購入は、事前調査、価格交渉、契約、登記と、やるべきことがたくさんあります。でも、一つひとつ丁寧に進めていけば、個人間でも十分に成立させることができます。
隣地購入で押さえるべきポイント
- 事前調査を徹底する（登記簿謄本、公図、建築制限など）
- 適正価格を把握する（不動産会社の査定、増分価値の計算）
- 焦らず、相手のペースに合わせる
- 重要な合意事項は必ず書面に残す
- 契約と登記は専門家（司法書士）に依頼する
- 良好な隣人関係を築く
ただ、正直に言うと、個人の交渉は交渉相手によって全く異なるんですよね。正解はありません。でも、個人の体験談や失敗談は、かなり参考になると思います。
私自身、隣地購入を実際に経験してみて、「こういう情報があったらもっとスムーズに進められたのに」と思うことがたくさんありました。だからこそ、これから隣地購入を検討している人の役に立てればと思い、自分の経験を詳細にまとめました。
ファーストコンタクトから登記完了までの全記録、実際に送ったメッセージの文面、打ち合わせで何を話したのか、価格をどう提案したのか、契約書はどう作ったのか、登記当日の流れはどうだったのか、といった具体的な内容を、すべて時系列で公開しています。
この記事では一般的な進め方やポイントを解説しましたが、もっと具体的な実体験を知りたい方は、ぜひ以下の記事も参考にしてみてください。
私が実際に体験した土地の個人売買における流れややり取り、諸経費を全て公開しています。
【実体験】不動産屋を通さずに土地を個人売買した全記録｜交渉・契約・登記をすべて公開
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。あなたの隣地購入が、スムーズに進むことを願っています。
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